Fakultas & Program Studi


EVENTS

  • JUAL BELI TANAH TAMPA SERTIFIKAT

    2017-09-20 11:50:23
    Images

    Juali Beli Tanah Tanpa Sertifikat

     

     

    Oleh Christiana Sri Murni, S.H., M.Hum.

    Dekan Fakultas Hukum Universitas Flores, Ende, Hp 081353758866

     

     

    Jual beli tanah tanpa bukti kepemilikan berupa sertifikat tanah, merupakan masalah pelik yang sering menjadi sumber konflik dalam masyarakat kita. Ada yang melakukan transaksi jual beli tanah berdasarkan kesepakatan lisan, antara penjual dan pembeli. Bahkan, ada orang yang nekat menjual lagi tanah yang sudah dijualnya. Jual di atas jual, yang kemudian hari memuncul kan masalah: tanah yang dijual atau dibeli itu digugat keabsahannya.

                Jual beli tanah merupakan proses peralihan hak atas tanah yang sudah ada sejak zaman dahulu, dan diatur dalam hukum adat, dengan prinsip “terang” dan “tunai.” Terang artinya dilakukan dihadapan pejabat hukum adat yang berwenang. Tunai artinya tanah dibayarkan secara lunas. Apabila harga belum lunas, maka belum dapat dilakukan proses jual beli tanah.

    Sistem jual beli tanah menurut Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk dibuatkan aktanya. Sebagaimana dijabarkan dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 2016 tentang Perubahan Atas PP Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, PPAT adalah pejabat umum yang diangkat Kepala Badan Pertanahan Nasional (BPN) yang diberi kewenangan khusus membuat akta-akta tertentu, yaitu akta jual beli, tukar-menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan, pembagian hak bersama, pemberiaan hak tanggungan, pemberian hak guna bangunan atas tanah hak milik, dan pemberian hak pakai atas tanah hak milik.

    Budi Harsono dalam bukunya Reformasi Hukum Tanah yang Berpijak kepada Rakyat (2002), akta tanah PPAT berfungsi sebagai alat bukti telah terjadinya jual beli tanah. Jual beli tanah tersebut masih dapat dibuktikan dengan alat pembuktian lain. Tetapi, dalam sistem pendaftaran tanah menurut PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, pendaftaran jual beli tanah itu hanya dapat/boleh dilakukan dengan akta PPAT sebagai buktinya.

    Orang yang melakukan transaksi jual beli tanah tanpa dibuktikan dengan akta PPAT tidak akan memperoleh sertifikat tanah, biarpun jual belinya sah menurut hukum. Dengan demikian, akta PPAT merupakan syarat mutlak yang harus ada dalam suatu peralihan hak milik atas tanah, karena berkaitan dengan pendaftarannya, dimana BPN akan menolak pendaftarannya apabila tidak melampirkan akta jual beli yang dibuat dihadapan PPAT.

    Dalam hal jual beli tanah, yang menjadi objeknya adalah sertifikat tanah. Jika tanah sudah bersertifikat, tidak ada masalah. Sebagai pembeli Anda tinggal mengecek keabsahan sertifikat tanah itu di kantor BPN setempat. Jika tanah itu tidak bersertifikat, maka Anda harus mengecek keberadaan status tanah tersebut ke kantor desa atau lurah setempat.

    Setelah status tanah tersebut benar terdaftar dan ada bukti kepemilikannya, maka Anda dapat meminta surat keterangan kepala desa atau lurah setempat. Ini sesuai dengan amanat Pasal 39 angka 2 PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, di mana PPAT berhak menolak apabila tanah yang belum terdaftar ternyata tidak ada surat keterangan yang menyatakan bahwa tanah tersebut belum besertifikat dari Kantor BPN atau surat keterangan dari pemegang hak yang bersangkutan yang dikuatkan oleh kepala desa atau lrah m setempat.

    Sejumlah dokumen yang harus diurus untuk membuat akta jual beli tanah di kantor PPAT, yakni (1) calon penjual harus membawa surat keterangan status tanah yang dibuat kepala desa atau camat setempat, (2) surat ijin mendirikan bangunan (IMB) jika di lahan tersebut ada bangunan, (3) kartu tanda penduduk (KTP), (4) akta perkawinan, (5) bukti pembayaran PBB, (6) surat persetujuan suami atau istri bagi yang sudah berkeluarga, dan (7) kartu keluarga (KK).

    Hal-hal yang perlu diperhatikan sebelum melakukan proses jual beli tanah, antara lain (1) mengecek kepastian kepemilikan hak, apakah penjual benar-benar pemilik sah tanah tersebut, (2) perlu mengetahui tentang subjek yang memiliki tanah dan bangunan yang akan dibeli, (3) harus mengetahui batas maksimum kepemilikan, (4) mengecek apakah di atas tanah tersebut ada hak yang lebih tinggi atau tidak, (5) mengecek apakah tanah dibeli sedang dijaminkan kredit atau tidak, dan (6) mengecek apakah tanah tersebut tidak sedang dalam sengketa. Setelah semuanya terpenuhi maka akta jual beli akan dibuatkan oleh PPAT.

    Sertifikat tanah menjadi bukti kepemilikan atau penguasaan seseorang atas tanah. Pasal 4 Ayat 1 UUPA menjamin hak dari setiap pemegang hak atas tanah untuk memperoleh sertifikat. Fungsi utama dan terutama dari sertifikat adalah bukti kepemilikan hak atas tanah yang sah dan kuat. Hal ini berdasarkan ketentuan Pasal 19 Ayat 2 huruf c UUPA. Sertifikat tanah merupakan tanda bukti yang berlaku sebagai alat pembuktian sah dan kuat sepanjang data di dalam sertifikat itu sesuai dengan data yang terdapat di dalam surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan.

    Manfaat sertifikat tanah, yakni (1) dapat dengan mudah membuktikan sebagai pemegang hak atas tanah, (2) dapat dijadikan jaminan hutang ke bank dengan jaminan hak tanggungan untuk modal usaha, (3) merasa nyaman atas kepemilikan tanah dari berbagai gangguan pihak luar. *

Berita Terkait